Documentos que voce paga ao comprar um imovel usado

 

Quais Documentações e Taxas o Comprador Paga ao Comprar um Imóvel Usado?

Comprar um imóvel usado pode ser uma excelente oportunidade para quem busca realizar o sonho da casa própria ou investir no mercado imobiliário. No entanto, muitas pessoas se preocupam apenas com o valor da entrada e das parcelas do financiamento e acabam sendo surpreendidas por outras despesas obrigatórias durante o processo de compra.

Além do valor do imóvel, existem custos com impostos, cartório, registro, financiamento bancário e seguros que precisam ser considerados no planejamento financeiro. Conhecer essas despesas antecipadamente ajuda o comprador a evitar surpresas e concluir a negociação com mais segurança.

Neste artigo, vamos explicar quais são os principais custos envolvidos na compra de um imóvel usado financiado ou à vista.

ITBI: Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é uma das principais despesas na compra de um imóvel usado. Trata-se de um imposto municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas.

Sem o pagamento do ITBI, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

A alíquota varia de cidade para cidade. Em muitos municípios brasileiros, ela fica entre 2% e 3% do valor do imóvel ou do valor venal utilizado pela prefeitura, prevalecendo o maior valor.

Exemplo

Imagine a compra de um imóvel no valor de R$ 250.000.

Se o município cobrar uma alíquota de 3%, o cálculo será:

ITBI = R$ 250.000 x 3%

ITBI = R$ 7.500

Por isso é importante consultar previamente a prefeitura local para verificar a alíquota vigente.

Registro do Imóvel

Após a assinatura da escritura ou do contrato de financiamento, o comprador precisa registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.

É o registro que efetivamente transfere a propriedade para o novo dono.

Muitas pessoas acreditam que apenas assinar o contrato é suficiente, mas juridicamente a transferência só acontece após o registro.

O valor varia conforme o estado e o valor do imóvel, seguindo tabelas oficiais dos cartórios.

Em alguns casos, o custo pode variar entre R$ 1.000 e R$ 5.000 ou mais, dependendo do valor negociado.

Escritura Pública

Quando a compra é realizada à vista, normalmente é necessária a lavratura de uma Escritura Pública em cartório.

A escritura formaliza o negócio entre comprador e vendedor.

Entretanto, quando existe financiamento imobiliário, o contrato emitido pelo banco possui força de escritura pública, dispensando essa etapa.

Por esse motivo, compradores que financiam o imóvel geralmente economizam essa despesa.

Taxa de Avaliação do Imóvel

Quando o imóvel será financiado, o banco exige uma avaliação técnica para verificar o valor de mercado e as condições físicas do imóvel.

Um engenheiro ou arquiteto credenciado pela instituição financeira realiza a vistoria.

O objetivo é garantir que o imóvel oferecido como garantia possui valor compatível com a operação de crédito.

O valor dessa taxa varia conforme o banco e a região, podendo ficar entre algumas centenas de reais e mais de mil reais em imóveis de maior valor.

Taxa de Cadastro e Análise de Crédito

Durante o processo de financiamento, algumas instituições financeiras podem cobrar tarifas relacionadas à análise cadastral e à avaliação da documentação apresentada pelo comprador.

Atualmente, muitos bancos já incorporam esses custos ao processo de financiamento, mas é importante verificar previamente quais tarifas serão cobradas.

O ideal é solicitar uma simulação detalhada para conhecer todos os encargos envolvidos.

Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente

Todo financiamento habitacional possui seguros obrigatórios.

O primeiro deles é o MIP (Morte e Invalidez Permanente).

Esse seguro garante a quitação total ou parcial da dívida caso o mutuário venha a falecer ou fique permanentemente inválido durante a vigência do contrato.

O valor do seguro varia conforme:

• Idade do comprador;

• Valor financiado;

• Prazo do financiamento;

• Participação de cada comprador na renda.

Quanto maior a idade do mutuário, maior tende a ser o valor do seguro.

Seguro DFI – Danos Físicos ao Imóvel

Outro seguro obrigatório é o DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

Ele protege o imóvel contra situações como:

• Incêndios;

• Explosões;

• Desabamentos;

• Eventos que comprometam a estrutura do imóvel.

Esse seguro protege tanto o banco quanto o comprador durante todo o período do financiamento.

Assim como o MIP, seu valor é cobrado mensalmente junto com a prestação.

Certidões e Verificações Cartorárias

Embora algumas certidões sejam normalmente providenciadas pelo vendedor, o comprador deve acompanhar e verificar toda a documentação para evitar problemas futuros.

Entre as verificações mais importantes estão:

Matrícula Atualizada

A matrícula é considerada a certidão de nascimento do imóvel.

Ela permite verificar:

• Quem é o proprietário atual;

• Existência de hipotecas;

• Penhoras;

• Alienações;

• Ações judiciais que possam atingir o imóvel.

Jamais compre um imóvel sem analisar uma matrícula atualizada.

Certidão de Ônus Reais

Permite identificar possíveis restrições registradas sobre o imóvel.

É uma das consultas mais importantes para garantir segurança jurídica.

Certidões do Vendedor

Dependendo da negociação, também podem ser solicitadas certidões para verificar a situação financeira e judicial do vendedor.

Essas consultas ajudam a reduzir riscos e garantem maior segurança ao comprador.

Taxas Bancárias e Custos Adicionais

Dependendo da instituição financeira, podem existir outros custos relacionados à formalização do contrato.

Por isso é fundamental solicitar uma planilha completa antes de assinar qualquer proposta.

O comprador deve questionar:

• Valor da avaliação;

• Seguros mensais;

• Taxas administrativas;

• Custos de registro;

• Despesas cartorárias.

A transparência nessa etapa evita surpresas desagradáveis.

Quanto Reservar Para Essas Despesas?

Uma recomendação comum entre especialistas do mercado imobiliário é reservar entre 4% e 8% do valor do imóvel para cobrir despesas de documentação e transferência.

Exemplo:

Imóvel de R$ 300.000

Reserva recomendada:

• 4% = R$ 12.000

• 8% = R$ 24.000

Esse valor costuma ser suficiente para cobrir ITBI, registro, taxas cartorárias e despesas relacionadas ao financiamento.

Conclusão

Comprar um imóvel usado envolve muito mais do que negociar o preço com o vendedor. O comprador deve considerar impostos, custos cartorários, taxas bancárias, seguros obrigatórios e a análise completa da documentação do imóvel.

O ITBI, o registro do imóvel e os seguros habitacionais representam algumas das despesas mais importantes do processo. Além disso, a verificação da matrícula atualizada e das certidões do imóvel é fundamental para evitar problemas jurídicos futuros.

Antes de fechar qualquer negócio, solicite uma estimativa completa de custos e conte com a orientação de um corretor ou profissional especializado para garantir uma compra segura e sem surpresas.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Quem paga o ITBI?

Normalmente o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI.

O financiamento substitui a escritura?

Sim. Na maioria dos financiamentos habitacionais, o contrato bancário possui força de escritura pública.

Os seguros são obrigatórios?

Sim. O MIP e o DFI são obrigatórios em financiamentos imobiliários.

Posso financiar as despesas de cartório?

Na maioria dos casos não. O comprador deve possuir recursos próprios para custear essas despesas.

Preciso consultar a matrícula do imóvel?

Sim. A matrícula atualizada é um dos documentos mais importantes para garantir uma compra segura.